重要事項説明は宅建士じゃない人でも大丈夫？確認ポイントと対処

重要事項説明は、契約前に「この物件は何に注意すべきか」をまとめて確認する大事な時間です。だからこそ、説明している人が宅建士なのか、説明のやり方がルールに沿っているのかが気になります。ここでは、宅建士じゃない人が説明しているように見える場面でも落ち着いて判断できるよう、確認の順番を整理します。

重要事項説明を宅建士じゃない人が行う場合の判断

重要事項説明は、原則として宅建士が行う決まりがあります。まずは「誰が説明すべきか」「今の説明は補助なのか本説明なのか」を切り分けると混乱しにくいです。契約直前に慌てないよう、事前確認のコツも合わせて押さえます。

宅建士による説明の原則

重要事項説明は、宅地建物取引業者が取引相手に対し、宅建士によって重要事項説明書を交付して説明することが基本です。ここで大切なのは「説明する主体が宅建士」である点で、単に同席しているだけでは足りません。説明を受ける側から見ると、担当営業が話していても、実際に重要事項の読み上げと質疑応答を主導しているのが宅建士かどうかが判断ポイントになります。

見分け方としては、説明開始時に宅建士証を提示し、書面に記名されている宅建士本人が説明しているかを確認します。もし途中で説明者が入れ替わる場合は、その時点で改めて宅建士証の提示と、書面の記名との一致確認を求めるのが安全です。流れが自然なら、その場で嫌な空気になりにくく、確認もしやすくなります。

資格確認が必要な場面

資格確認が必要なのは、説明者が名乗らないまま説明が進むときや、「今日は代わりが説明します」と言われたときです。特にオンライン（IT重説）だと、画面越しで本人確認が曖昧になりやすいので、冒頭で宅建士証をカメラに映してもらい、氏名と登録番号の確認を先に済ませると安心です。紙やPDFで受け取った重要事項説明書に記名されている宅建士と、画面上の説明者が一致しているかも合わせて見ます。

また、説明中に「細かいところは後で」「そこは大丈夫です」など、要点が飛ばされそうなときも確認のタイミングです。重要事項説明は、聞き流すほど後でズレが出やすい場面なので、気になった項目はその場で止めて確認して問題ありません。質問しやすい雰囲気かどうかも、信頼できる取引の目安になります。

説明者の立場の違い

不動産会社では、営業担当、事務担当、宅建士がそれぞれ役割を持つことがあります。資料の準備や手続きの案内は宅建士以外が行っても、重要事項の説明そのものは宅建士が担う、という分担はよくあります。つまり「宅建士以外がしゃべった＝即アウト」と決めつけるより、「重要事項説明の核心部分を誰が説明しているか」を見たほうが判断が正確になります。

例えば、最初の概要説明や日程調整は営業、重要事項説明の読み上げと質疑応答は宅建士、署名や提出物の確認は事務、といった流れです。違和感がある場合は、「いま重要事項説明をしてくださっているのは宅建士の方で間違いないですか」と一言確認すると、会話が整いやすいです。確認は相手を疑うというより、取引を丁寧に進めるための手順として扱うとスムーズです。

契約前に確認したい点

契約前に確認したいのは、宅建士証の提示、重要事項説明書の受領方法（紙か電子か）、説明の実施方法（対面かIT重説か）、そして質問時間の確保です。特に電子で受け取る場合は、事前にPDFが届いているか、ページ欠けがないか、改変がないかを確認し、当日は「どのページのどの項目」を見ているかを共有しながら進めると理解が深まります。

次のように、確認項目を短いチェック表にしておくと当日迷いません。

確認項目	その場での聞き方例	安心につながる理由
宅建士証の提示	「宅建士証を確認してもよいですか」	説明者の資格が明確になる
書面の記名と一致	「書面の記名の方が説明されますか」	説明主体のズレを防ぎやすい
説明方法（対面/IT）	「本日はIT重説ですか」	進め方と準備物が揃う
事前閲覧の有無	「事前に書面を見ておく時間はありますか」	理解不足のまま進みにくい

重要事項説明と法律上の位置づけ

重要事項説明は「契約の前に、判断材料を渡すためのルール」として法律で位置づけられています。ポイントは、誰が、どの取引で、どんな形で説明し、書面（または電子）を交付するかです。IT重説や電子交付も含め、基本の枠組みを押さえます。

宅地建物取引業法の規定

宅地建物取引業法では、重要事項説明（いわゆる35条関係）について、宅建業者が取引相手に対して重要事項説明書を交付し、宅建士によって説明することが前提とされています。法律上のルールは「宅建業者の義務」として定められているので、説明のやり方が崩れると、業者側の法令遵守の問題になります。受け手側としては、まず「宅建士が説明する」という原則を起点に確認するのが分かりやすいです。

また、重要事項説明は、物件そのものの情報（権利関係や法令制限、設備など）と、取引条件（代金、支払時期、解除条件など）に関わる内容が含まれます。難しく感じるときは、すべてを暗記する必要はなく、「自分の意思決定に影響する点」を中心に質問するだけでも十分役に立ちます。質問しやすい順番を作っておくと、説明時間が短くても理解が残りやすいです。

説明義務が発生する取引

重要事項説明が問題になるのは、宅建業者が関与する売買・賃貸などの取引で、契約前に相手方へ重要事項を説明すべき場面です。例えば仲介会社を通した賃貸契約や、売買の仲介・代理が入るケースでは、重要事項説明の手続きが基本として組み込まれます。個人間で業者が関与しない取引と、業者取引ではルールが異なるため、まず「今回の取引は宅建業者が関与しているか」を確認すると整理しやすいです。

説明義務がある取引では、説明が形式だけになっていないかも重要です。具体的には、説明を受けて質問できる時間があるか、書面の内容を見ながら進めているか、リスクや制限をあいまいにしていないかがポイントになります。説明が早すぎると感じたら、ページを止めて「この項目は自分に影響があるので詳しく聞きたい」と言うと、会話が建設的に進みます。

書面交付と読み上げの関係

重要事項説明は「書面を渡して終わり」でも「口頭で話して終わり」でもなく、書面の交付と説明がセットで考えられます。受け手としては、書面を手元に置き、説明内容と照らし合わせながら理解するのが理想です。説明中にメモを取るより、まず書面に付せんやチェックを付け、後で落ち着いて読み返せる形にしておくと、見落としが減りやすいです。

また、読み上げのスタイルは担当者によって差が出ます。全文を丁寧に読む場合もあれば、要点中心で説明して質疑応答に時間を回す場合もあります。どちらでもよいのですが、重要なのは「説明と質疑応答が成立していること」です。理解が追いつかない場合は、遠慮せず「ここは具体例で説明してほしい」と頼むと、情報が自分の状況に結びつきやすくなります。

ITを使った説明の扱い

IT重説は、テレビ会議などのITを活用して重要事項説明を行う方法で、対面と同様に取り扱う枠組みとして整理されています。重要なのは、IT重説であっても説明するのは宅建士であり、双方向で説明と質疑応答ができる環境が必要という点です。つまり、動画の一方通行視聴のような形ではなく、その場で質問でき、説明者が確認できる状態で進めることが基本です。

さらに、重要事項説明書などの書面を電子で交付できる仕組みと、IT重説は別の制度として整理されます。電子交付だけを行い対面で説明することも、IT重説を行い書面は紙で渡すことも、組み合わせとしてはあり得ます。自分に合う方法を選ぶには、「事前に書面を受け取れるか」「当日の通信環境は安定しているか」「質問時間を確保できるか」を先に確認すると安心です。

宅建士じゃない人が説明した際のリスク

宅建士じゃない人が重要事項説明をした場合、いちばん困るのは「あとから説明の正当性が争点になる」ことです。契約自体が直ちに無効になると決めつけず、手続き上の影響や紛争の芽をどう潰すかに目を向けると実務的です。ここでは、避けたいリスクを整理します。

契約手続きへの影響

説明が宅建士によって行われていない場合、宅建業者側の手続き不備になり、取引の進め方が止まる可能性があります。例えば、後から社内チェックで発覚して、説明のやり直しや書面の再作成が必要になるケースもあります。受け手側としては、引っ越し日や融資手続きなどスケジュールに影響が出ると負担が増えるため、契約前の段階で説明者の資格を確認しておく価値があります。

もし当日に違和感があれば、「本日の重要事項説明は宅建士の方が担当されますか」と確認し、必要なら説明の開始前に整えてもらうのが最もスムーズです。説明が始まってから軌道修正するより、冒頭で整えるほうが全員にとって負担が小さくなります。確認は取引を止めるためではなく、予定通り進めるための準備として伝えると角が立ちにくいです。

行政処分につながる可能性

重要事項説明の義務違反は、宅建業者に対して指示処分や業務停止などの監督処分につながる可能性があります。受け手側が処分を直接左右するわけではありませんが、法令遵守に不安がある業者だと感じると、取引全体の信頼に影響します。安心して進めたいなら、説明の手続きが整っているかどうかを、最初の判断材料として使うのが現実的です。

また、業者側もトラブルを避けたいので、正しく指摘すれば丁寧に対応してくれることが多いです。「念のため確認したいのですが」と前置きし、宅建士証の提示と、書面記名との一致を確認するだけでも、手続きが整いやすくなります。こちらの態度が落ち着いていると、相手も落ち着いて対応しやすくなります。

買主や借主との信頼低下

宅建士じゃない人が重要事項説明をしているように見えると、それだけで不安になります。説明内容が正しいか以前に、「ルールを守っているか」が気になるからです。信頼が揺らぐと、少しの不明点でも疑問が膨らみ、結果的に取引が疲れるものになりがちです。

信頼を保つコツは、確認を“手順”として淡々と行うことです。宅建士証の提示、担当者名、説明の進め方、事前資料の有無を確認し、納得してから進めると、その後の質問もしやすくなります。逆に、確認が曖昧なままだと、後から不安が戻ってきやすいです。安心して進めるための確認は、早いほど効果が大きいです。

後日の紛争発生の恐れ

重要事項説明でズレがあると、後日「聞いていない」「説明が足りなかった」という形で紛争のきっかけになることがあります。特に、法令制限、修繕履歴、設備の不具合、災害リスクなどは、受け手の意思決定に直結しやすい項目です。説明者が宅建士でないと、説明の正確さだけでなく、説明の記録の確からしさも問題になりやすいです。

紛争を避けるには、説明を受けた内容を自分でも残すことが有効です。重要事項説明書にチェックを書き込む、質問した内容と回答をメモする、説明日と担当者名を控えるといった簡単な記録で十分です。IT重説なら、同意の記録や当日の接続状況も合わせて控えておくと、後から整合性を取りやすくなります。

説明不足による認識違い

説明が不足すると、受け手は「こういう意味だろう」と想像で補ってしまいがちです。ここがズレると、入居後や引き渡し後に違和感が出て、修繕負担や利用制限の話が噛み合わなくなることがあります。特に、初めての賃貸や購入では、確認すべき観点が分からず、結果的に重要な点ほど聞き逃すことが起きやすいです。

対策はシンプルで、「自分の生活に関係する質問」に変換して聞くことです。例えば、法令制限なら「将来リフォームはできるか」、災害リスクなら「避難ルートと浸水想定はどうか」、設備なら「故障時の負担区分はどこか」といった聞き方です。こうすると説明が具体化し、認識違いが減りやすくなります。質問は多いほど良いのではなく、生活に直結する順に絞るのが続けやすいです。

よくあるトラブルのきっかけ

トラブルは大きなミスより、「小さな確認漏れ」が積み重なって起きることが多いです。重要事項説明の場で、気になる点をそのままにしないだけで防げるものもあります。ここでは、よくある引っかかりポイントを事前に知って、質問に変換できるようにします。

心理的瑕疵の伝達漏れ

心理的瑕疵は、受け手の判断に影響する可能性があるため、伝達の有無が後で争点になりやすい項目です。ただし、どこまでをどう説明すべきかはケースによって整理が必要で、曖昧な説明だと不安が残ります。だからこそ、重要事項説明の場では「該当する可能性がある情報はあるか」「説明される範囲はどこか」を確認しておくと安心しやすいです。

質問の仕方は、断定を避けて穏やかに聞くのがコツです。例えば「入居判断に影響する出来事の有無について、説明できる範囲で教えてください」といった聞き方です。説明できない理由がある場合も、理由と代替の確認方法（管理会社への確認、周辺状況の確認など）をセットで聞くと、現実的な判断材料が増えます。聞きにくいテーマほど、言い回しを用意しておくと当日落ち着いて確認できます。

法令制限の説明不足

法令制限は、将来の使い方に直結します。例えば、建ぺい率・容積率、用途地域、高さ制限などは、増改築や用途変更を考えるときに影響します。賃貸でも、用途制限や消防上の制約が、事業利用やリフォームの可否に関係することがあります。ここがさらっと流れると、後から「できると思っていたのに違った」というズレが起きやすいです。

対策は、専門用語を理解しきることより、影響を聞くことです。「将来のリフォームで制約になる点はありますか」「用途の制限でできない使い方はありますか」といった聞き方なら、必要な範囲だけ具体化しやすくなります。説明が抽象的なら、「具体例で1つ教えてください」と頼むと、理解が一気に進みます。法令制限は情報量が多いので、重要度の高いところから聞くのが現実的です。

災害リスク情報の誤認

災害リスクは、ハザードマップの読み方や、物件の立地条件の理解で誤認が起きやすい分野です。特に「浸水想定」「土砂災害警戒区域」「避難所までの距離」などは、地図と生活動線を結びつけないとイメージが難しいです。説明が短いと、受け手が都合よく解釈してしまい、後から不安が出ることがあります。

ここは、説明を聞きながら自分でも確認する姿勢が役に立ちます。具体的には、自治体のハザードマップで該当区域かをその場で見せてもらう、避難所とルートを地図で確認する、過去の浸水履歴が分かる範囲で確認する、といった方法です。質問は「ここは浸水想定の色が付いていますか」「避難ルートはどこが現実的ですか」のように短くすると、会話が進みやすいです。安心材料と注意点をセットで聞くと、判断が偏りにくくなります。

資格表示の確認漏れ

資格表示の確認漏れは、後から気づいたときにモヤモヤが残りやすいポイントです。説明者が宅建士かどうかは、内容の正確さ以前に、手続きの正当性に関わるからです。しかも当日は忙しく、流れに乗ってしまうと確認を忘れやすいです。だからこそ、説明開始前のルーティンにしておくのが最も強い対策になります。

具体的には、「宅建士証の提示→書面の記名確認→説明開始」という順番を自分の中で固定します。IT重説なら、宅建士証をカメラに映してもらい、氏名の読み方も確認すると、あとで記録が残しやすいです。確認は短時間で済むのに効果が大きいので、遠慮せずに行って大丈夫です。相手も慣れていることが多く、丁寧に応じてくれるケースが一般的です。

安心して重要事項説明を受けるための工夫

不安を減らすコツは、「当日が始まる前に、確認の型を作る」ことです。宅建士証、担当者、書面、質問の順番を決めておけば、説明が早くても置いていかれにくくなります。ここでは、受け手側ができる現実的な工夫を、すぐ使える形でまとめます。

宅建士証の提示確認

重要事項説明の場面では、宅建士証の提示を受けることが基本の確認になります。対面なら提示された宅建士証を目で確認し、IT重説ならカメラで読み取れる状態で映してもらいます。ここで、氏名が書面の記名と一致しているかを合わせて確認すると、説明主体が明確になります。確認は最初の数十秒で終わるため、遠慮するより先に済ませてしまうほうが安心です。

確認するときは、短い言い方がスムーズです。「宅建士証を確認させてください」「書面の記名の方がご説明されますか」で十分です。もし提示が曖昧なら、もう一度映してもらう、照明を調整してもらうなど、丁寧にお願いすると進行が止まりにくいです。資格確認ができるだけで、その後の説明内容に集中しやすくなります。気持ちの余裕を作る意味でも、最初にやる価値があります。

説明前の担当者確認

担当者確認は、「今日の説明の責任者が誰か」を明確にするために役立ちます。営業担当と宅建士が別の場合は珍しくないので、まず「宅建士はどなたですか」「本日はどの部分を担当されますか」を確認します。役割分担が分かると、質問の投げ先が明確になり、話が回りやすくなります。結果として、聞き逃しが減って取引が整いやすいです。

IT重説の場合は、参加者の名前表示がニックネームになっていることもあるので、口頭で氏名を確認しておくと記録が残しやすいです。さらに、途中で接続が切れた場合の再接続方法や、書面の参照方法（ページ番号の共有など）も最初に決めておくと安心です。準備が整うほど、内容の理解に集中できます。説明の質は、開始前の段取りでかなり変わります。

書面内容の事前チェック

書面の事前チェックは、当日の理解を一段ラクにしてくれます。全部を読み込む必要はなく、「家賃・管理費などの金額」「契約期間と更新」「修繕負担の区分」「解約・違約金の条件」「法令制限や利用制限」「災害リスク」のように、自分の生活に直結する項目だけ先に目を通すのが現実的です。気になるところに印を付けておくと、説明中に質問が出しやすくなります。

電子交付の場合は、ファイルの受領時点で、ページ欠けや添付漏れがないかを確認します。さらに、当日までに見られない場合でも、「説明の前に5分だけ目を通したい」と伝えると、落ち着いて進めやすくなります。説明は情報量が多いので、受け身だと疲れやすいです。先に少し触れておくだけで、理解のスピードが上がり、納得感も残りやすくなります。

不明点を残さない質問姿勢

質問姿勢は、強く問い詰めることではなく、「自分の判断材料を揃えること」が目的です。聞き方は短く、生活に紐づけて具体化すると相手も答えやすいです。例えば「この条項は、私がいつまでに何をすれば良いという意味ですか」「修繕の負担は、具体的にどこまでが借主ですか」といった聞き方です。抽象的な説明が続くほど、誤解が生まれやすいので、具体例を1つ求めるのが効果的です。

質問が多くなりそうなら、優先順位を付けると疲れにくいです。
・金額と支払い（初期費用、更新費、解約時精算）
・生活の制限（ペット、楽器、事業利用、リフォーム）
・故障時の負担（設備、修繕、保険）
・災害や周辺環境（浸水、騒音、管理状況）
この順で聞くだけでも、重要な認識違いが減りやすくなります。最後に「今日の確認点はこれで解消しました」とまとめると、双方の認識が揃って安心して進められます。

重要事項説明を巡る注意点を整理する

重要事項説明は、宅建士が説明するという原則を起点に、書面（または電子）の受領と説明の進行を整えることが大切です。宅建士じゃない人が説明しているように見える場面でも、宅建士証の提示、書面の記名との一致、説明の主導者の確認を順番に行えば、落ち着いて判断できます。対面でもIT重説でも、質問できる状態を作り、生活に直結するポイントから確認するだけで、納得して契約しやすくなります。