賃貸のエアコンが古いので交換してほしい！大家さんへの伝え方と費用負担のルール

賃貸物件に住んでいると、設置されているエアコンが古く、効きが悪かったり電気代が高かったりすることがあります。「交換してほしい」と思っても、大家さんにどう伝えればよいのか、費用はどちらが持つべきなのか迷うものです。トラブルを避けながらスムーズに新しいエアコンへ更新するためには、事前の準備と正しいルールの把握が欠かせません。

賃貸のエアコンが古いので交換してほしい時にまず確認すること

エアコンの交換を交渉する前に、まずは現状を客観的に把握するための証拠集めが必要です。単に「古いから」という理由だけでは、大家さんも首を縦に振りにくいのが現実です。具体的な不具合や、生活に支障が出ていることを証明するための準備から始めましょう。

現状の写真撮影

まずはエアコン本体の状態を詳しく撮影します。全体の見た目だけでなく、吹き出し口の汚れやカビの状態、パネルの変色、ひび割れなど、劣化がひと目でわかる箇所を重点的に撮ってください。

また、型番や製造年が記載されているシール（本体の下部や側面にあります）も必ず撮影しましょう。これらは交渉の際に「これほど古い機種である」という強力な根拠になります。

最近の電気代請求書

古いエアコンは最新機種に比べて省エネ性能が著しく低いため、電気代が跳ね上がっている可能性があります。

過去数ヶ月分の電気代の明細や、前年同月との比較データを準備しておくと、「過度な家計負担になっている」という説得材料になります。もし可能であれば、最新機種に買い替えた場合の電気代シミュレーション結果も用意しておくと、さらに具体的です。

簡易動作チェックの記録

実際に使用してみて、どのような不具合があるかをメモに残します。「冷え始めるまでに30分以上かかる」「設定温度を18度にしても室温が下がらない」といった具体的な数値を含めるのがポイントです。

音が異常に大きい、水漏れがするといった症状があれば、その時の動画を撮っておくのも有効です。言葉で説明するよりも、実際の動作状況を見せる方が状況を正確に伝えられます。

入居時の設備写真の確認

入居時に撮影した室内の写真があれば、それを見直してください。エアコンがその時からあったものか、当時から汚れていたかを確認します。

もし「重要事項説明書」や「賃貸借契約書」にエアコンが「設備」として明記されているなら、大家さんにはその機能を維持する義務があります。逆に「サービス品（残置物）」とされている場合は対応が変わるため、契約書の再確認は必須です。

設置機器の製造年確認

エアコンの寿命は一般的に10年から13年程度と言われています。製造年から15年以上経過している場合、メーカーにも修理用の部品が残っていないことが多いため、修理不能として交換の対象になりやすくなります。

本体に貼られたシールで「〇〇年製」という表記を確認してください。もし20年以上前のモデルであれば、安全上の観点からも交換を強く主張できる理由になります。

連絡履歴の保存

これまでに管理会社や大家さんに不具合を相談したことがあるなら、その日付や担当者名、どのような返答があったかを記録しておきましょう。

「何度も相談しているが改善されない」という事実は、後の交渉や、万が一トラブルになった際の証拠として非常に重要です。メールであれば送信履歴を残し、電話であれば通話日時をメモしておく習慣をつけてください。

大家の交換義務はどこまでかと費用負担の分かれ方

賃貸物件におけるエアコンの扱いは、契約内容によって大きく異なります。基本的には大家さんに修繕義務がありますが、例外もあるため、費用負担のルールを正しく理解しておくことがトラブル回避の第一歩です。

契約上の負担規定

賃貸借契約書を確認し、エアコンが「付帯設備」になっているかを確認してください。設備であれば、その維持管理責任は貸主である大家さんにあります。

経年劣化による故障や不具合であれば、大家さんの費用負担で交換するのが一般的です。ただし、契約書に「小規模な修繕は借主負担」といった特約がある場合は、判断が分かれることもあります。まずは自分の契約内容を把握することが大前提です。

残置物扱いの意味

前の入居者が置いていったエアコンなどは「残置物」と呼ばれます。これは大家さんの所有物（設備）ではないため、故障しても大家さんに修理や交換の義務はありません。

残置物の場合は、自分で費用を払って修理するか、大家さんの許可を得て自費で交換することになります。入居時に「これはサービス品なので故障しても保証しません」と説明を受けている場合は、このケースに該当します。

故障時の貸主負担の一般例

エアコンが「設備」であり、普通に使用していて壊れた（寿命を迎えた）場合は、大家さんが全額負担で交換します。

最新の民法改正では、設備が使えなくなった場合、その期間に応じて賃料を減額しなければならないという考え方も浸透しています。そのため、大家さんとしても「壊れてから対応するより、事前に交換した方がリスクが低い」と判断してくれるケースが増えています。

入居者過失の負担範囲

フィルター掃除を全くせず、ホコリ詰まりで故障させた場合や、掃除中に誤って部品を破損させた場合は、入居者の過失となり、修理費用は自己負担になります。

「古いから勝手に壊れた」と主張しても、メンテナンス不足が証明されると不利になります。定期的な清掃を行い、大切に使っていることをアピールできる状態にしておくことが、スムーズな交渉の助けになります。

賃料減額や代替措置の事例

エアコンが壊れてから交換までに時間がかかり、暑さや寒さで生活に支障が出た場合、一定額の賃料減額が認められることがあります。

日本賃貸住宅管理協会のガイドラインでは、エアコンが使用不能な場合、月額賃料の数パーセントを免除する基準が示されています。また、交換までの数日間、扇風機の貸し出しやホテル代の補助など、代替措置を提案されることもあります。

大家に交換を頼む時の伝え方と準備

大家さんや管理会社に連絡する際は、「困っている」という感情をぶつけるのではなく、事実に基づいた誠実な姿勢で相談することが大切です。相手に「早く対応してあげたい」と思わせる伝え方を工夫しましょう。

交渉開始の適切タイミング

エアコンが本格的に必要になる前の「4月〜5月」や「10月〜11月」がベストなタイミングです。

夏場や冬場の繁忙期は、業者も忙しく、すぐに交換ができません。また、大家さんも繁忙期は多くの連絡を受けていて対応が遅れがちです。時期をずらすことで、業者選定の余裕ができ、大家さんも費用を抑えた計画的な交換を検討しやすくなります。

伝える資料の構成

連絡する際は、以下の情報をセットにして伝えるとスムーズです。

1. エアコンのメーカー・型番・製造年
2. 具体的な不具合の内容（冷えない、異音がするなど）
3. 自分がこれまで行ってきたメンテナンス内容（フィルター清掃など）
4. 不便を感じている現状（子供の健康への影響、電気代の高騰など）

これらを整理して伝えることで、大家さんは「修理ではなく交換が必要だ」と判断しやすくなります。

説得力ある写真の撮り方

写真は「全体」と「寄り」の両方を準備します。特に吹き出し口の中にあるカビや、黄色く変色したプラスチック部分は、古さを視覚的に訴えかけるのに有効です。

暗い部屋で撮ると不鮮明になるため、日中の明るい時間帯に撮影してください。シールに記載された「製造年」がはっきりと読み取れる写真も忘れずに添えましょう。

メール文面のひな形

メールで送る場合は、丁寧かつ要点を絞った文面を心がけます。

「〇〇マンション〇号室の〇〇です。室内のエアコンについてご相談がありご連絡しました。製造から15年以上経過しており、最近は冷えが悪く異音も発生しております。フィルター清掃などは定期的に行っておりますが改善されず、今後の故障も心配です。夏本番を前に、点検や交換をご検討いただけないでしょうか」

このように、現状報告と検討のお願いをセットにすると、角が立ちません。

対面説明の重視点

管理会社などの担当者と直接会って話す場合は、不満を並べるのではなく「これからも長くこの部屋に住み続けたいからこそ、快適に使いたい」というポジティブな理由を添えましょう。

相手を攻撃するのではなく、同じ問題を解決するパートナーとして接することで、担当者も大家さんを説得しやすくなります。

交換を断られた時の選べる対処と相談先

もし交換を断られてしまった場合でも、すぐに諦める必要はありません。法的な権利や公的な窓口を活用することで、解決の道が開けることがあります。

再申入れの手続き

一度断られても、新たな事実（異音がひどくなった、電気代の具体的な上昇額など）を添えて、書面やメールで再度の申し入れを行います。

「修理で対応する」と言われた場合は、まず修理業者を呼んでもらい、その業者から「寿命なので部品がない」「交換した方が安い」という意見をもらうのが近道です。プロの診断結果であれば、大家さんも納得せざるを得ません。

消費者相談窓口の活用法

各地の「消費生活センター」や、国民生活センターでは、賃貸住宅のトラブル相談も受け付けています。

契約内容に基づいて、大家さんの義務や自分の権利についてアドバイスをもらえます。ここに相談していることを大家さんに伝えるだけでも、相手の対応が軟化することがあります。

弁護士相談の準備資料

状況が深刻で、法的なアドバイスが必要な場合は、これまでの連絡履歴や契約書のコピー、不具合の証拠写真を整理して弁護士に相談します。

最近では「法テラス」などの無料相談を利用することも可能です。ただし、弁護士を立てると大家さんとの関係が悪化する可能性もあるため、最終手段として考えましょう。

行政機関への申告方法

各自治体の住宅政策課や、賃貸住宅トラブルの相談窓口を確認してください。

特に東京都には「東京ルール（賃貸住宅紛争防止条例）」があり、退去時の精算だけでなく設備トラブルについても相談に乗ってくれる体制があります。自分の住む地域の条例やガイドラインを調べてみましょう。

裁判以外の解決手段一覧

民事調停や、少額訴訟などの手段がありますが、そこまで行く前に「住宅紛争審査会」などの専門機関による仲裁を利用する手もあります。

これらは裁判よりも短期間で、かつ低費用で解決を目指せます。ただし、まずは話し合いでの解決を優先し、客観的なデータを提示し続けることが最も現実的な対処法です。

交換費用の内訳と自費交換の注意点

どうしても大家さんが費用を出してくれない場合、あるいは自分の好きな機種に変えたい場合は自費交換を検討することになります。ただし、勝手に工事をすると退去時にトラブルになるため注意が必要です。

本体価格と工事費の内訳

エアコンの交換には「本体代」のほかに「標準工事費」がかかります。

一般的な6畳用であれば、本体と工事費を合わせて6万円〜10万円程度が相場です。これに加えて、配管の延長や化粧カバーの設置、古いエアコンの取り外し費用などが発生します。見積もりを取る際は、これらすべてが含まれているか確認しましょう。

撤去処分費の相場

古いエアコンを処分するには「家電リサイクル料金」と「運搬費」がかかります。

リサイクル料金は約1,000円〜2,000円程度ですが、業者に頼むと取り外し・運搬代として計5,000円〜10,000円程度かかるのが一般的です。これらを節約したい場合は、購入店の下取りサービスなどを活用するのがお得です。

自費交換後の所有権扱い

自費で交換した場合でも、そのエアコンは「あなたの所有物」になります。

しかし、退去時に元に戻す（古いエアコンに戻す）のか、そのまま置いていくのかを大家さんと事前に書面で約束しておく必要があります。古いエアコンを処分してしまった場合、退去時に「設備を勝手に捨てた」として費用を請求されるリスクがあるからです。

施工業者の選定基準

賃貸物件での工事は、水漏れなどのトラブルが階下への被害に繋がるため、信頼できる業者を選ぶことが重要です。

家電量販店提携の業者や、地域で実績のある専門業者を選びましょう。大家さんから「指定の業者を使ってほしい」と言われることもあるため、発注前に必ず一声かけるのがマナーです。

退去時の精算リスク

自費で高性能なエアコンに交換しても、退去時に「その分のお金を払ってほしい（有益費償還請求）」と主張するのは、実務上非常に困難です。

むしろ、置いていくなら大家さんの承諾を得て「無償譲渡」とするのが一般的です。もし大家さんの許可なく勝手に交換していた場合、元の古いエアコンに戻すための「原状回復費用」を請求される恐れもあります。

故障判断と交換の適切なタイミングの見分け方

エアコンが完全に動かなくなる前に、交換のサインを見極めることが重要です。いざ真夏に壊れてからでは、数日間エアコンなしの生活を強いられることになります。

使用年数の目安

エアコンの標準使用期間は「10年」と設定されている機種が多いです。

10年を超えるとコンプレッサーなどの主要部品の故障率が上がります。15年を超えているなら、いつ壊れてもおかしくありません。製造年をチェックして、10年を大きく過ぎているなら早めに大家さんに相談を開始しましょう。

冷暖房能力の簡易チェック

吹き出し口に温度計をかざして、設定温度と10度以上の差があるか確認します。

設定を18度にしてもしばらく生暖かい風しか出ない場合は、冷媒ガスの漏れやコンプレッサーの不調が疑われます。これは掃除だけでは直らない深刻な不具合のサインです。

異音と異臭のチェック項目

「ガタガタ」「キュルキュル」といった機械的な音が本体からする場合、内部のベランダ側ファンやモーターの寿命かもしれません。

また、専門業者によるクリーニングをしてもカビ臭さが消えない場合、内部の奥深くや熱交換器が腐食している可能性があります。これらは健康被害の原因にもなるため、交換を主張する正当な理由になります。

電気代の変化目安

最新の省エネ機種は、15年前の機種に比べて消費電力が約30%〜50%削減されていることもあります。

冬場の暖房代が月に2万円を超えるような場合、エアコンの効率低下が原因かもしれません。最新のエアコンの電気代カタログ値と比較して、あまりに差があるなら、交換による経済的メリットを大家さんにプレゼンしましょう。

エアコンの年代	年間電気代の目安	特徴
15年以上前	約40,000円〜	消費電力が大きく、設定温度になりにくい
最新省エネ型	約25,000円〜	AI制御や人感センサーで効率的に運転

専門業者による診断項目

自分では判断がつかない場合、エアコンクリーニングの業者などを呼び、その際に「交換の必要性」を診断してもらうのがおすすめです。

プロの目から見て「これはもう寿命ですね」という言葉があれば、それをそのまま大家さんに伝えられます。点検報告書などの書面をもらえれば、さらに信頼性が増します。

賃貸の古いエアコン対応まとめ

賃貸のエアコン交換は、ハードルが高いように感じますが、事前の準備と誠実な交渉で解決できる問題です。

大切なのは以下の3点です。

1. 契約書で「設備」か「残置物」かを確認する。
2. 古さや不具合を写真や数値で客観的に証明する。
3. 大家さんには繁忙期を避けて、丁寧な姿勢で相談する。

古いエアコンを我慢して使い続けることは、家計にも健康にもマイナスです。ぜひ今回の手順を参考に、新しいエアコンで快適な「ゆとりのある生活」を手に入れてください。